Pour les locataires, l’exploitation par la bourgeoisie ne s’arrête pas aux portes de l’entreprise, elle se poursuit quand on rentre chez soi et qu’un rentier cherche de nouveau à tirer le maximum d’un besoin vital – le logement – en dépensant le moins possible. C’est bien le but d’avoir constitué l’habitation en marché : organiser la rareté, réduire les coûts, faire payer le maximum. C’est pour ça que les loyers deviennent délirants dans toutes les grandes villes, où tout le monde n’habite pas par choix mais souvent par nécessité professionnelle.
Toutefois, du fait de beaucoup de combats, ce marché n’est pas encore entièrement dérégulé et quelques obligations s’imposent aux propriétaires, que ce soit sur les critères d’attribution (des tas de propriétaires font des demandes illégales pour les dossiers de candidature ou mettent en application, de fait, des critères discriminatoires), l’insalubrité, l’isolation et, pour ce qui nous intéresse aujourd’hui, les loyers.
Dans de nombreuses villes, il existe un loyer “maximum”
En effet dans ce qu’on appelle les “zones tendues”, c’est-à-dire les zones géographiques où la demande de logements dépasse largement l’offre disponible – ce qui crée des difficultés d’accès au logement et une forte pression sur les prix – il existe un dispositif qui est très loin d’être toujours respecté et dont les locataires n’ont malheureusement pas toujours connaissance – qui s’appelle “l’encadrement des loyers”, c’est-à-dire un plafond, un prix maximum au delà duquel le loyer devient illégal selon les caractéristiques du logement (la zone géographique, s’il est meublé ou non, le nombre de pièces, l’époque de construction de la maison ou de l’immeuble…). Ce loyer maximum est fixé par arrêté préfectoral.
En France ce dispositif s’applique notamment à Paris (depuis 2019), et de nombreuses villes de la proche banlieue (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouens, Stains, Villetaneuse, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) à Lille, Hellemmes, Lomme (depuis 2020), à Lyon et Villeurbanne (depuis 2021), à Montpellier (depuis 2022), à Bordeaux (depuis 2022) et dans quelques autres. Si vous habitez dans une de ces villes, ce tuto est pour vous.
Car si le dispositif ne s’applique pas en amont, et que de très nombreux propriétaires s’en foutent en se disant que le rapport de force leur est largement favorable (ce qui est vrai), ce qui se traduit par la mise en ligne de très nombreuses annonces qui ne le respectent pas (en Seine-Saint-Denis, 47% des annonces de location de logements sont ainsi illégales, généralement d’au moins 150 euros), il n’en reste pas moins qu’une fois le bail signé, la démarche pour faire valoir ses droits – qui n’est pas si lourde – prend du temps mais fonctionne assez bien. Le propriétaire qui ne respecte pas le plafond s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros mais surtout cela conduit à faire baisser votre loyer et l’oblige à vous rembourser le trop-perçu au cours des mois.
Savoir si votre loyer dépasse le loyer maximal
Mais alors comment savoir si votre proprio vous arnaque et s’en met plein les fouilles de manière illégale sur votre dos ? Bonne nouvelle : il existe plein de simulateurs gratuits.
Si vous êtes à Paris, rendez vous ici : https://www.paris.fr/pages/l-encadrement-des-loyers-parisiens-en-vigueur-le-1er-aout-2712
Pour la petite couronne, soit Est Ensemble : https://loyers.est-ensemble.fr/ , soit Plaine Commune : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/plaine-commune/
Si vous êtes à Lille, c’est par ici : https://encadrement-loyers.lille.fr/
Pour Lyon et Villeurbanne c’est là : https://www.toodego.com/rechercher/detail/20004-verifier-quun-loyer-est-conforme-a-lencadrement-des-loyers/
Pour les autres villes (et savoir si la votre est concernée) il existe aussi un outil national : https://www.service-public.gouv.fr/simulateur/calcul/encadrementDesLoyers
Vous aurez besoin de l’adresse exacte du logement, du nombre de pièces, de la surface en m2, du type de location (meublé ou vide) et – plus difficile – de l’époque de construction du bâtiment (cela est généralement indiqué dans le bail et si ce n’est pas le cas les simulateurs proposent souvent des outils pour trouver l’information).
Ce qui vous intéressera ensuite est “le loyer de référence majoré”, le mot savant pour désigner le plafond légal que le propriétaire n’a pas le droit de dépasser. À noter que les juristes bourgeois et les capitalistes de l’immobilier ont inventé une douille : “le complément de loyer” qui correspondrait à des caractéristiques “exceptionnelles” (une vue incroyable, une terrasse, des équipements de fou…) et qui justifierait d’outrepasser le plafond – mais pour être valide, ce complément, qui reste relativement rare, doit être indiqué dans votre bail.
Si votre loyer dépasse le montant maximum, bonne nouvelle : les démarches pour faire respecter ses droits ont, dans ce domaine, tendance à fonctionner – cela vous permet d’une part de faire baisser votre loyer à la limite maximale ainsi que de récupérer le trop-perçu.
Bien sûr, comme tout rapport de force, il doit être mis en perspective avec votre situation et c’est à vous de l’évaluer en amont : cela va engendrer des tensions avec le propriétaire, cela peut faire courir un risque sur le renouvellement de votre bail (généralement 1 an pour les meublés, 3 ans pour les non-meublés), plus rarement l’information sur votre dossier peut circuler.
Première étape : la négo à l’amiable (la mise en demeure)
Avant d’employer les grands moyens, le mieux est de commencer par informer son propriétaire et de lui proposer une solution à l’amiable.
Pour cela, l’idéal est d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Cette méthode d’envoi vous permet d’avoir une preuve d’envoi (un récépissé qui prouve que vous avez bien envoyé le courrier à une date précise) ainsi qu’un accusé de réception (AR), c’est-à-dire un petit carton ou une notification électronique que le destinataire doit signer à réception du courrier et qui vous est envoyé – cela prouve que le propriétaire (ou l’agence) a bien reçu votre lettre, à quelle date et qu’il ne peut pas prétendre ne pas l’avoir vue.
Vous pouvez le faire en bureau de poste (c’est le plus simple) en apportant une lettre cachetée et en demandant un “recommandé avec accusé de réception”. Le guichetier va coller les étiquettes et vous remettre le récépissé. Cela coûte environ 5-6 euros. Il est aussi possible de le faire en ligne sur laposte.fr : vous téléversez votre lettre au format PDF, la Poste l’imprime et l’envoie pour vous. C’est pratique si vous n’avez pas d’imprimante.
Pour votre lettre vous aurez besoin du résultat du simulateur officiel (que vous joindrez), votre bail (qui indique le loyer exact hors charge) et le calcul précis du dépassement (ex : « mon loyer est de 900 € alors que le plafond est de 750 € »). Vous pouvez donc demander la baisse du loyer à hauteur du plafond légal, et si vous êtes un peu gourmand-e, le remboursement du trop-perçu depuis le début du bail. Pensez à faire une copie de la lettre pour vous.
Voici un modèle de lettre que vous pouvez utiliser :
[Votre Prénom NOM]
[Votre adresse]
[Code postal – Ville]
[Téléphone / Email]
[Nom du propriétaire]
[Adresse du propriétaire]
Fait à [Ville], le [Date]
Objet : Demande de mise en conformité du loyer – Encadrement des loyers
Envoi par lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Locataire du logement situé au [adresse complète du logement] depuis le [date de signature du bail], je me permets de vous contacter au sujet du montant du loyer actuellement en vigueur.
En vérifiant sur le simulateur officiel de l’encadrement des loyers, il apparaît que le loyer de référence majoré applicable à mon logement s’élève à [montant du plafond légal] € par mois, compte tenu de ses caractéristiques (logement [meublé/vide], [nombre de pièces] pièces, [surface] m², construit en [époque de construction]).
Or, le loyer mentionné dans mon bail est de [montant de votre loyer] € par mois hors charges, soit un dépassement de [montant du dépassement] € par rapport au plafond légal.
Conformément à la réglementation en vigueur (loi ELAN du 23 novembre 2018 et arrêté préfectoral applicable), je vous demande de bien vouloir :
1. Ramener mon loyer au niveau du loyer de référence majoré, soit [montant du plafond légal] € par mois, à compter du prochain terme de loyer ;
2. Me rembourser le trop-perçu calculé depuis la date de prise d’effet du bail.
Je souhaite sincèrement régler cette situation à l’amiable et dans un esprit constructif. Si toutefois je ne recevais pas de réponse favorable dans un délai de 30 jours à compter de la réception de ce courrier, je me verrais contraint(e) de saisir la Commission Départementale de Conciliation compétente.
Restant disponible pour en discuter, je vous adresse, Madame, Monsieur, mes salutations respectueuses.
[Votre signature]
[Votre Prénom NOM]
Dans les faits, beaucoup de propriétaires cèdent dès la lettre recommandée, surtout s’ils savent que le dossier est solide et que vous mentionnez la CDC. Le simple fait de montrer que vous connaissez vos droits peut changer la dynamique.
Deuxième étape : La Commission Départementale de Conciliation (CDC) – ça commence à chauffer
Vous avez envoyé votre lettre recommandée, mais, au bout de deux mois, votre proprio ou votre agence, comme à son habitude, vous ignore ? On va devoir monter d’un cran.
Il s’agit de saisir la Commission Départementale de Conciliation. Cette saisine est gratuite, elle est aussi obligatoire avant tout recours judiciaire. Elle est composée à égalité de représentants des bailleurs et des locataires et son objectif est d’établir le dialogue pour éviter le recours au tribunal. Si un accord intervient, les termes font l’objet d’un document signé des deux parties. En l’absence d’accord, la commission émet un avis de non-conciliation qui permet ensuite de saisir le tribunal.
La démarche est assez simple. Pour pouvoir la saisir il faut obligatoirement que vous ayez envoyé la lettre recommandée et qu’à celle-ci vous n’ayez soit pas reçu de réponse dans les 2 mois, soit avoir essuyé un refus.
Comment saisir la CDC ?
Dans tous les cas il vous faudra réunir une copie de votre bail, une copie de votre lettre recommandée au proprio ainsi que l’accusé de réception, la réponse du propriétaire s’il y en a eu une, le résultat du simulateur officiel montrant le dépassement et tout autre document que vous jugerez utile (l’annonce de location, les échanges de mails…). Pensez bien à garder tous les originaux chez vous.
La première façon de saisir la CDC est par lettre recommandée avec AR (maintenant vous savez faire). Il va vous falloir remplir un formulaire de saisine, celui-ci est à télécharger sur le site de la préfecture ou de la DDETS (Direction Départementale de l’Emploi, du Travail et des Solidarités). Il demande généralement vos coordonnées, les coordonnées du propriétaire, l’objet du litige (ici le “dépassement du loyer de référence majoré”) et un résumé des faits.
Pour trouver le site de la préfecture ou DDETS de n’importe quel département, tapez simplement sur Google « CDC conciliation loyer + [nom du département] » ou « DDETS + [numéro du département] + conciliation ».
Ensuite vous mettez tout dans une enveloppe (le formulaire rempli et signé, toutes les pièces justificatives en copie et une lettre d’accompagnement courte expliquant votre demande) et zou, vous envoyez en recommandé avec AR à l’adresse de la CDC de votre département. Vous recevrez d’abord un accusé de réception du dossier puis une convocation pour la séance, au moins 15 jours à l’avance, avec la date, l’heure et le lieu.
La deuxième solution, c’est en main propre. Vous remplissez le même dossier que pour la saisine par courrier mais vous vous rendez directement au secrétariat de la CDC, qui se trouve généralement dans les locaux de la DDETS ou de la préfecture de votre département, et vous remettez votre dossier en main propre à l’agent d’accueil. Pensez bien à demander un récépissé : ce sera la preuve que votre dossier a été déposé et à telle date. L’intérêt est que vous pourrez vérifier sur place que dossier est bien complet – l’agent pourra vous signaler s’il vous manque une pièce. Toutefois vérifiez bien les horaires d’ouverture, ces guichets sont souvent ouverts uniquement le matin…
La troisième solution, c’est directement en ligne. Vous trouvez le formulaire en ligne sur le site de la DDETS ou de la préfecture de votre département et le remplissez directement en ligne avec les mêmes infos que pour le courrier en joignant les justificatifs en format numérique. Vous validez et envoyez le formulaire et vous recevrez un accusé de réception par mail qui vous confirmera que votre dossier a bien été reçu. Toutefois cette option n’existe pas partout, c’est selon les départements.
Et ensuite ?
Une fois que vous aurez reçu votre convocation, il vous faudra vous présenter en personne (avec la possibilité de vous faire accompagner).
À la suite de la conciliation, soit un accord sera trouvé – un document est alors signé par les deux parties, ce qui est contraignant juridiquement, soit il n’y a pas d’accord et vous devrez alors passer à l’étape suivante…
Les cas de non-accords c’est généralement quand le proprio n’a même pas la décence de se pointer (la CDC ne peut pas le forcer à venir) elle émet alors automatiquement un avis de non-conciliation. Les proprios peuvent aussi accepter de baisser le loyer pour l’avenir mais ont plus de mal avec l’idée de rembourser les sommes déjà perçues (ça chiffre vite).
Troisième étape : saisir le tribunal – ça rigole plus du tout
Vous avez envoyé gentiment votre lettre recommandée avec AR et votre proprio vous a ri au nez, vous avez saisi la CDC et il ne s’est même pas pointé… On va devoir passer aux choses sérieuses.
Pour rappel, pour pouvoir saisir le tribunal, les deux précédentes étapes sont obligatoires.
Il va falloir vous tourner vers le tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement et plus précisément vers le juge des contentieux de la Protection, c’est-à-dire le juge spécialisé dans les litiges locatifs. Vous avez trois ans à partir de la signature du bail pour agir en justice (après cela il y a prescription).
Sur la manière de faire, cela va dépendre de votre situation : si le trop-perçu total est inférieur à 5 000 euros (la majorité des cas quand même : généralement les proprios arnaquent d’une centaine d’euros par mois, ce qui représente quand même 1 200 euros par an, mais qui vous permet généralement d’être en dessous du seuil des 5 000), vous pouvez saisir le tribunal vous-même, sans avocat, via une déclaration au greffe : c’est gratuit et relativement simple. Si le trop-perçu dépasse 5 000 €, il vous sera conseillé de prendre un avocat (ce qui peut même être obligatoire dans certains cas).
À ce stade vous pouvez aussi vous tourner vers des assos de locataires, qui vous accompagnent tout au long de vos démarches, gratuitement ou pour une cotisation assez modeste. Si vous gagnez moins de 1 650 euros net vous êtes éligible à l’aide juridictionnelle – c’est quand l’Etat prend en charge tout ou une partie des honoraires d’avocat car il considère que vos revenus sont insuffisants pour que vous puissiez vous en payer un. Le mieux est de vous tourner vers l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre département : c’est gratuit et elle vous aidera à vous orienter à la fois vers les assos locales et à vous expliquer si vous êtes éligible à l’aide juridictionnelle.
Vous préparez un document qu’on appelle “déclaration au greffe” avec votre nom, prénom adresse, les coordonnées du propriétaires, l’objet de votre demande (ici la réduction du loyer et le remboursement du trop-perçu, au point on en est ce serait dommage de pas aller jusqu’au bout), le montant réclamé et un résumé des faits. Vous joignez la copie du bail, l’avis de non-conciliation de la CDC, le résultat du simulateur officiel, le calcul détaillé du trop-perçu mois par mois, une copie de votre lettre recommandée au proprio avec AR et tout échange écrit avec le proprio.
Vous pouvez trouver le tribunal judiciaire correspondant à votre localisation à cette adresse : https://www.justice.fr/recherche/annuaires.
Ensuite vous pouvez :
- soit vous déplacer directement au tribunal judiciaire de votre ville, demander le greffe du juge des contentieux de la protection et déposer votre dossier en main propre. Pensez bien à demander le récépissé de dépôt. On vous conseille également d’appeler le greffe en amont pour vérifier leurs horaires d’accueil et confirmer les documents à apporter (vous trouverez le numéro via l’annuaire indiqué juste au dessus)
- soit vous pouvez envoyer un courrier recommandé avec AR (maintenant vous êtes expert-e). Le seul inconvénient est que vous ne pourrez pas vérifier sur place que tout est bien en ordre.
Le principal inconvénient de cette étape est sa longueur : il faut généralement compter plusieurs mois voire un an entre le dépôt de la demande et le jugement.
Néanmoins vos chances sont assez élevées : les locataires gagnent très souvent quand le dossier est solide.
À Paris, un dispositif spécial : le signalement en ligne
À Paris, les proprios sont particulièrement rapaces et n’hésitent pas à profiter goulûment de la crise du logement pour louer des appartements minuscules, minables voire insalubres à des prix exorbitants, tout en vous donnant l’impression de vous faire une fleur. Environ un tiers des annonces publiées dépassent le plafond légal.
Il existe pour cette ville un dispositif particulier. Il ne s’agit pas d’une étape supplémentaire par rapport à celles que nous avons signalées mais plutôt d’une voie parallèle et vous pouvez procéder au signalement au moment que vous souhaitez.
Cela consiste à signaler le dépassement du loyer maximal sur la plateforme dédiée, accessible à cette adresse : teleservices.paris.fr/encadrementdesloyers/jsp/site/Portal.jsp?page=check-my-rent
Une fois le signalement effectué, la mairie va vérifier la conformité du loyer. S’il n’est effectivement pas conforme, elle va envoyer une mise en demeure au propriétaire. Si le propriétaire ne régularise pas, elle peut prononcer une amende (jusqu’à 5 000 euros) et vous orientera vers les démarches possibles auprès du juge des contentieux de la protection.
Les proprios parient sur votre ignorance et votre résignation. Ils savent que la majorité des locataires ne savent pas que leurs droits existent, et que parmi ceux qui le savent, beaucoup hésiteront à se lancer dans des démarches qui leur semblent compliquées ou risquées. Pourtant, comme on vient de le voir, les outils existent, les démarches sont accessibles, souvent gratuites, et les locataires qui vont jusqu’au bout ont de très bonnes chances de gagner. Chaque loyer ramené à son plafond légal, c’est un proprio qui comprend que l’impunité a des limites. Se faire siphonner 150 euros par mois pendant trois ans, ça représente 5 400 euros qui sortent de votre poche pour aller dans celle d’un rentier qui parie sur votre passivité. La meilleure façon de faire changer les choses, c’est de faire savoir autour de vous que ces droits existent : parlez-en à vos voisins, à vos collègues, partagez ce guide. Plus on sera nombreux à faire valoir nos droits, moins ils nous arnaqueront.
Rédaction
